Par Scander Bentchikou, Associé-Gérant, en charge des secteurs banque, assurance, et immobilier – Lazard Frères Gestion
Le secteur des foncières a été l’un des plus affecté par la hausse des taux en 2022. L’indice MSCI EMU IMI Real Estate (indice européen des foncières) a ainsi reculé de 36% l’an dernier, contre un recul de seulement 12% pour l’indice MSCI EMU (moyenne des marchés européens). La volatilité relative du secteur des foncières européennes cotées par rapport à l’indice général s’est accentuée au point de dépasser les seuils historiques atteints lors de la crise financières de 2008/2009, illustrant l’intensité des débats qui animent actuellement les investisseurs vis-à-vis de ce secteur.
Graphique
Source : Bloomberg, au 27 février 2023.
analyse
La défiance vis-à-vis du secteur est rationnelle. La hausse des taux longs pèse sur la valeur des actifs immobiliers, fragilisant par là même le bilan de nombreuses foncières, tandis que les cash-flows futurs attendus sont obérés par la hausse attendue du coût de la dette. Ce constat est particulièrement vrai pour les foncières résidentielles, dont les loyers ne bénéficient pas d’une indexation contractualisée. Compte tenu de son faible rendement, la classe d’actif résidentielle est probablement la plus exposée à la hausse des taux d’intérêt.
Néanmoins, après un recul boursier si marqué et peu discriminant, les foncières bénéficient désormais d’une décote historique face à leur valeur comptable. Ces titres intègrent déjà des hypothèses de baisse des valeurs d’actifs très conservatrices et un scénario de taux durablement dégradé. Après une telle correction, certaines foncières cotées nous semblent donc avoir retrouvé une importante capacité de création de valeur à moyen terme en se négociant sur des multiples attractifs malgré des structures financières saines. La prudence reste de mise, mais des opportunités apparaissent selon nous sur différents segments de marché, notamment du côté de la logistique, des data-centers, de la santé, du stockage, voire même de l’immobilier de bureau.
