Par Laurent Saint Aubin, gérant actions, immobilier Europe – Gérant du FCP Sofidy Sélection 1
En mars, l’indice immobilier FTSE EPRA Eurozone a plongé de 23%, totalisant une baisse de 26.3% depuis le début de l’année.
Nous considérons que les niveaux actuels sont un point d’entrée fort sur le secteur revenu sur ses plus bas de 2009 ou de 1990 en termes de valorisation, à 34% de décote sur les valeurs d’actifs spots et 13X les cash-flows estimés pour l’année en cours1. Or sa situation financière est beaucoup plus solide qu’à l’époque et les sources de financements bancaires demeurent ouvertes. La volatilité des marchés constitue en outre un avantage pour les segments de résistance que nous avons retenus.
L’indice large généraliste européen (STOXX 600) affiche une performance négative de 22.6% depuis le début de l’année et de 14.5% sur le seul mois de mars, soulignant la contre-performance massive de l’immobilier coté dont le caractère défensif peut paraître, à première vue, bien entamé.
Vu de plus près, ce sont les segments du commerce (-49,7%) et dans une moindre mesure les bureaux (-38.1%) qui expliquent le phénomène. Les foncières de logement allemandes (-15.9%) et la logistique (-19.8%) demeurent pour leur part, des îlots de résistance relative2.
Après les ventes paniques de la première quinzaine du mois, le marché a rebondi en conservant une volatilité élevée. Les prochaines semaines seront marquées par une incertitude persistante sur l’évolution de la pandémie de Covid-19, et sur le calendrier et la forme de la reprise d’activité. Quoiqu’il en soit, il faut s’attendre à une forte baisse du PIB mondial cette année et à des perspectives de résultats dégradées pour les entreprise qui auront de plus à faire face, à des notations moins favorables de la part des agences de rating.
Quelle peut être la stratégie gagnante pour un fonds d’immobilier coté ?
D’abord, il est important de conserver une capacité d’investissement significative pour profiter de la volatilité. A cet égard, le fonds Sofidy Sélection 1 dispose de liquidités supérieures à 12% (incluant la participation dans une valeur en cours d’OPA).
Ensuite, il convient d’investir sans précipitation dans des valeurs solides au plan financier en tenant compte de l’échéancier des dettes et de la couverture des charges financières par le résultat des activités locatives. Ces titres doivent offrir une visibilité en termes de valorisation et de perspective de recouvrement locatif dans un environnement actuel qui en est cruellement dépourvu. A notre sens, le logement, la logistique en raison de la rareté des emplacements disponibles, du caractère stratégique des circuits de distribution, et d’un marché de l’investissement encore actif, les foncières de data centers, dont l’activité a cru en raison du confinement, et, dans une moindre mesure, les bureaux dans les centres des grandes métropoles sont à privilégier.
SOFIDY Sélection 1 (part P) a reculé de 15.1% en mars et de 15.6% depuis le début de l’année confirmant la pertinence de notre approche par rapport à son indice de référence.
